本文摘要：包租公潘石屹又买大楼 地产大佬也借钱了？

包租公潘石屹又买大楼 地产大佬也借钱了？日前，SOHO中国公布半年报，在2016年上半年，营业额大约人民币7.27亿元，同比下降85%;毛利率高达77%;上半年构建净利润大约6亿元，同比大幅度下降344%。同时资产负债率为37%。从这些数字来说，潘石屹旗下物业从销售到谦和的转型之路或许是顺利的。

然而在SOHO中国2016年上半年业绩发布会上，潘石屹却宣告销售上海三个非核心物业：凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场。其中，SOHO天山广场还并未完工。决意做到包租公的潘石屹为什么又要卖楼了?转型以来营业额仍然下降自从1998年研发第一个项目SOHO现代城以来，潘石屹在很长一段时间里都坚决散卖办公楼的模式。

而这种商业模式使得潘石屹在业绩最差的那年2010年，全年营业收入超过182.15亿元，毛利相似93亿元。但2012年，潘石屹宣告：逐步道别仍然以来散售的商业模式，改回持有人租赁物业。开始了SOHO中国的转型之路。

之后，在很多公开场合，潘石屹和妻子张欣皆大大特别强调SOHO中国的转型之路是顺利的。可是，20122015年的业绩与顺利众说纷纭并不给定。据记者理解，自宣告转型以来，SOHO中国的财务数据经常出现倒数下降。

财报表明，从2012年到2015年营业额分别为161.43亿元、146.21亿元、60.98亿元和9.95亿元。SOHO中国对于业绩下降的说明是公司的业务模式正在由研发销售向谦和改变，他们期望谦和物业长久的现金流沦为公司未来盈利的支柱。潘石屹曾在一次记者见面会上回应：只要现金流大大，SOHO中国的转型就远比告终。

据理解，SOHO中国的转型想法，源自潘石屹夫妇对中国经济形势的预判，他们指出，中国经济正在从投资型向消费型改变。在这种辨别下，他们明确提出了为侧重生活品位的人群获取创意生活空间以及时尚生活方式的新定位。在由购转租的同时，启动SOHO3Q等项目，深度挖出出租业务潜力。

张欣指出，谦和策略不仅可以持续增加收入，而且资产本身也在大大贬值。卖楼和财务压力没关系?今年7月底，SOHO中国以32.97亿元出售了坐落于上海的SOHO世纪广场，这个价格高达账面评估价值的21%，高达并购成本70%。尽管这次出售不道德被众人指出潘石屹对于业绩下降的让步，但是，SOHO中国一再强调这部分出售的物业仅有占到其谦和物业总可租面积的3.7%，对集团的转型战略影响并不大。

潘石屹特别强调：销售世纪广场跟我财务上的压力是没任何关系的。世纪广场仅有占到我们所有持有人面积的3.7%，我们持有人、出租，基本的模式会变化，我们的核心资产会销售。但是在变卖世纪广场之前，潘石屹的说明是既然能赚就买一点吧。

事实上这的确是一笔很昂贵的交易，它带给的5.02亿元的毛利润入账完全相等于SOHO中国2015年整年的净利润。被潘石屹指出是3个非核心资产的凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场只不过建设当初潘石屹也是极具心思的。

以虹口SOHO为事例，虹口SOHO由日本建筑大师隈专吾设计，这不但是大师在上海设计的仅次于的城市建筑，也是他在全世界独立国家设计的建筑中高度最低的建筑作品。室内外的空间处置，使用琴弦的概念，整个空间自上而下，如行云流水般一气呵成。潘石屹大大特别强调：经商总有一天恒定的就是市场高峰的时候销售，市场低峰的时候进口商。

出让这3个项目能为SOHO中国带给多少收益?早已问题SOHO中国方面未得出具体答案。根据SOHO中国官网数据：上海凌空SOHO总建设面积35万平方米。

2014年8月携程以30亿元的价格并购了凌空SOHO大约44%的写字楼物业，携程并购之后SOHO中国仍保有该项目12.8万平方米的产权。虹口SOHO建筑面积为9.5万平方米，天山广场的建筑面积多达17万平方米。

业内人士指出，如果以5万每平方米计算出来，这3个非核心物业出售价格将超过200亿元。而鉴于目前上海高居不出的房价，预计价格可能会更高。对于买楼后的钱如何处理?有分析认为，SOHO中国出售部分物业可以回笼资金，先前有可能对还包括创业类型的办公物业展开并购、找寻新的项目展开投资或者展开新的业态的布局，同时之后持有人核心优质地段的物业，这也是他们在转型中的一次修正。而潘石屹夫妇得出的答案是：由于我们负债率早已非常低了，所以没适当让大量的现金闲置在那里，将不会考虑到发放类似股息。

从制造商到业主张欣指出，我们早已从一个房子的制造商变为一个业主，所以这个时候更加最重要的取决于企业的标志就不是销售额，而是资产的规模怎么大大快速增长。目前，SOHO中国共计享有投资物业总建筑面积大约170万平方米，可租面积约120万平方米。

潘石屹指出SOHO中国手上的大量资产和目前市面上普遍存在的资产耕构成了有序。根据财报，2016年上半年SOHO中国构建租金收益大约人民币7亿元，同比下降60%，目前已竣工投资物业平均值出租率超过85%。

潘石屹每次无以提到的SOHO3Q依然是SOHO中国的最重要转型产品。截至今年6月底，SOHO3Q在北京和上海开设了16个中心，获取13603个座位，预计到2015年底总座位数将约大约1.6万个。潘石屹在本次半年报业绩会上回应，要下定决心把SOHO3Q做到究竟，北京、上海成熟期之后，要到别的城市去发展。

据SOHO中国讲解，未来会自由选择在二线城市投资物业，而是自由选择第三方办公楼，用合作的模式，在互联网和新的经济发展较为火热的城市之后积极开展SOHO3Q业务，主要是深圳、杭州、成都、西安。不久前，SOHO3Q的对标产品WeWork转入中国市场，虽然目前他们只在上海静安享有500个工位，还将近SOHO3Q的1/20。但对于SOHO中国分享办公仍然能构成极大的挑战。

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